Nesta última semana (29/11) uma sentença inédita proferida em primeiro grau, da 19ª vara Cível de São Paulo determinou a retirada, em até 60 (sessenta) dias de um morador antissocial do condomínio residencial. Caso o morador não se retire do condomínio no prazo estabelecido, poderá ser requisitada a remoção forçada.
Sentenças como estas, são ainda, um tanto inéditas pelo fato de serem incomuns (que não acontece com muita frequência - minoritárias) aliado ao fato de que nas leis brasileiras, até então, não existem expressa previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino.
O Código Civil (artigos 1.336 e 1.337, § único) tão somente regulamenta a possibilidade de aplicações de multas aos moradores que não cumprem com os seus deveres perante o condomínio.
Por outro lado, a jurisprudência e a doutrina, entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema.
Necessário se faz destacar que existem duas correntes sobre o tema:
Primeira Corrente - entende pela impossibilidade de exclusão do condômino antissocial, tendo em vista a violação ao princípio da dignidade da pessoa humana e da solidariedade social, ambos previstos constitucionalmente. Assevera, também está corrente, que o Código Civil não prevê tal possibilidade, bem como a exclusão do condômino antissocial violaria a ordem pública, sob a ótica da constitucionalização do direito civil e da propriedade.
Segunda corrente - entende de forma sucinta, pela possibilidade de exclusão do condômino antissocial, em respeito do princípio da função social da propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito individual.
Entendendo o Caso:
O condomínio ajuizou ação de pedido de exclusão de condômino contra o morador que é proprietário de um apartamento e box de garagem do condomínio, pois as inúmeras e graves condutas antissociais praticadas pelo réu-morador ao longo dos anos tornaram inviável e insuportável o convívio com os demais moradores.
Em breve síntese, o Condomínio alegou que:
O réu desrespeita as regras a boa convivência, promovendo festas nas áreas comuns do condomínio, coagindo, ameaçando de morte, injuriando, difamando e caluniando outros moradores, circulando com seu animal de estimação e áreas proibidas, dentre outras condutas antissociais.
Já foram aplicadas multas no limite de 10 (dez) vezes o valor da contribuição condominial, bem como ajuizadas ação de obrigação de não fazer e ações penais, contudo, não foram suficientes para afastar as atitudes do réu. Teria transformado seu imóvel em local de festas, com luzes, som alto, pirotecnia, gelo seco e gritaria, convidando amigos para que utilizem a academia do prédio, avariando os equipamentos e despindo suas roupas na frente dos moradores. Estacionaria seu automóvel de modo irregular na garagem, fazendo festas no elevador social e mau uso deste.
O condomínio juntou ao processo várias provas (vídeos, fotos, assembleias, relatos de moradores, boletins de ocorrências, processos criminais por pertubação do sossego, várias anotações em livros de reclamações, entre outros) e requereu a procedência da ação, para: (i) que seja determinada a remoção definitiva do réu, bem como seja (ii) compelido a alienar o imóvel em 60 dias, sob pena de alienação judicial forçada. Em pedido subsidiário (iii) a mantença do direito de propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a coisa.
Em defesa o réu-morador alegou em seu favor que teria causado barulho com suas festas, mas que elas teriam sido realizadas em momentos específicos e pontuais (carnaval, copa do mundo, aniversário etc.), que não teria havido agressões físicas e verbais aos demais condôminos e que não teria coagido as pessoas - moradores e funcionários do condomínio.
A Sentença:
A juíza de Direito da 19ª vara Cível de SP, em sentença determinou a retirada do morador antissocial do condomínio residencial no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada.
A juíza decidiu que todas as agressões narradas pelo autor (condomínio e seus moradores), a partir do ano de 2010 estão devidamente comprovadas no processo, seja pelo depoimento de testemunha ou pela junta da de mídias e documentos escritos.
A magistrada relatou ainda que as demais providências, como ajuizamento de ação de obrigação de não fazer e de demandas com pedidos de indenização por danos morais, lavratura de boletins de ocorrência, processos criminais por perturbação do sossego, injúrias, calunias e difamações não fizeram cessar totalmente o comportamento antissocial do réu. As condutas antissociais continuaram mesmo depois das imposições de multas pelo condomínio.
Conforme a magistrada:
"Restou devidamente comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, pelas ameaças proferidas pelo réu. Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores"
Ademais
Devem ser cotejados o direito de propriedade do réu, considerado antissocial, e o direito de propriedade dos demais condôminos que participaram da assembleia condominial. Cabia ao réu fazer uso da coisa sem prejudicar os demais condôminos, não se olvidando viver em sociedade, em comunidade.
A juíza concluiu que ainda que não haja previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo fato de o Código Civil limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema.
E por fim, em sentença a juíza amparou o pedido subsidiário formulado pelo condomínio, qual seja, a mantença do direito de propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a coisa, sentenciando a retirada do morador antissocial de condomínio no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada.
Da sentença, o morador ainda pode interpor recurso de apelação ao Tribunal de Justiça.
Os reflexos da sentença:
Em casos como este é possível observar o interesse da coletividade se sobrepõe quanto aos interesses individuais, tendo em vista a função social que o proprietário deve dar ao seu imóvel.
Ao analisarmos o caso entendemos que a forma do uso da propriedade deve ser respeitada pelos proprietários-moradores, sob pena de privação da posse direta do imóvel.
Ao escolher viver na sociedade condominial, o morador deve ter consciência de que há regras a cumprir, principalmente no que se refere aos bons modos com a vizinhança e formas corretas de uso do condomínio. O condômino deve ter a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.
Caso o condômino seja enquadrado como antissocial, praticando reiteradamente a conduta prejudicial aos demais moradores, com a ineficácia das penalidades administrativas tais como notificações e multas, evidente que não há outra maneira de cessar a interferência prejudicial para os demais moradores, a não ser com a exclusão deste condômino que não se adaptou a vida condominial, descumprido a função social da sua propriedade e perturbando o sossego e a paz alheia.
Os julgados favoráveis, conforme vistos acima, ainda não são tão comuns, mas já esboçam a plena possibilidade de exclusão do condômino antissocial.
Para os moradores, síndicos de condomínios e administradores à sentença serve como um excelente preceito:
"uma saída" - diante dos inúmeros problemas causados por moradores antissociais que mesmo após multas administrativas seguem causando problemas aos moradores e ao condomínio.
Fontes:
TJ -SP
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